خبراء عن اشتراطات البناء الجديدة: تقلل الكثافة السكانية داخل بعض المدن

عدد من الضوابط والاشتراطات التخطيطية والبنائية حددتها وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، لإعادة ضبط العمران داخل محافظات القاهرة، الجيزة، والإسكندرية، الذي يحظر بشكل تام البناء في المناطق ذات كثافات شديدة الارتفاع والكثافات المرتفعة، مع وجود حظر جزئي في المناطق ذات الكثافة متوسطة إلى مرتفعة، مع السماح بالبناء وفقا للاشتراطات المعلنة، بما ينظم عملية البناء فيها، ومكافحة البناء العشوائي المخالف.

وأكد عدد من خبراء التنمية المحلية على أهمية اشتراطات البناء الجديدة، وضرورة تطبيقها كما هي كي تساعد في القضاء على البناء العشوائي والتكدس العمراني داخل عدد من المدن. 

حمدى عرفة، خبير الإدارة المحلية، يقول لـ"الوطن"، إن تلك الاشتراطات التخطيطية، ستساعد على تنظيم عملية البناء داخل المحافظات المعلنة، لمكافحة البناء العشوائي، ووقف البناء على الأراضي الزراعية، والمملوكة للدولة.

وأكد أن اشتراطات البناء الجديدة تساهم في حماية المدن القائمة وخاصة عواصم المحافظات التي تعاني من تكدس عمراني وزيادة في الكثافة السكانية، إضافة إلى أنّها تساعد بشكل مباشر في مواجهة ظهور مناطق عشوائية جديدة.

وشدد على ضرورة أن تصطحب الاشتراطات الجديدة للبناء، عقوبات رادعة للمخالفين، وأن تتعامل الدولة بكل حسم مع أي مخالفات للبناء بمختلف أنواعها سواء دون ترخيص أو وجود تجاوز في ارتفاع المباني، أو مخالفة في ترخيص البناء، أو عدم وجود جراجات.

أما عن اقتراب موعد الإعلان الرسمي للاشتراطات، قال خبير الإدارة المحلية إنّها ستحد من السلبيات والتعديات، والعشوائية التي باتت منتشرة داخل معظم المناطق.

وأوضح أن كل محافطة لها مجلس تنفيذى، يرأسه المحافظ، وعدد من المسؤولين بالمحافظة لمناقشة الإشتراطات الخاصة بالتخطيط والبناء، بجانب الهيئة العامة للتخطيط العمرانى، ويقومون بعمل دراسات حول صلاحية الأراضى وقدرة استحمالها لعدد الأدوار.

فى نفس السياق، يقول النائب محمد عطية الفيومى، عضو لجنة الإدارة المحلية بمجلس النواب، إنه لكل محافظة الحق فى فرض عدد من الضوابط والإجراءات، بشأن البناء والتخطيط العمراني داخلها، بما يتماشى مع صالح كل منطقة، والتى تختلف من حي لآخر داخل المحافظة الواحدة، وذلك وفقا لقانون 119 الخاص بقانون البناء.

وأضاف أن المدن الجديدة لا يزيد عدد الأدوار داخل العقارات عن 4 أو 5 أدوار على الأكثر، وفقا لمواصفات قانون البناء الموحد، والإشتراطات البنائية الجديدة.

وأوضح أن عدد الأدوار الزيادة تؤثر على 3 أشياء، هي: كمية الهواء التي ستصل لكل دور بالعقار، الضغط على شبكات مياه الصرف الصحي والكهرباء والغاز الطبيعي، بالإضافة إلى المنظر الحضاري للشوارع والمناطق المختلفة.  

الملامح الأساسية للاشتراطات التخطيطية قبل إعلانها رسميا:

- الحي الواحد مقسم إلى عدة قطاعات، كل منها له اشتراطات.

- تتراوح الارتفاعات بين 4 و5 و6 أدوار، حسب المنطقة التي يقع فيها المبنى.

- الحد الأقصى للارتفاع في أحياء القاهرة "مرة ونصف" من عرض الشارع.

- تتبع "مدينة 15 مايو" الاشتراطات التخطيطة والبنائية للمدينة.

- حدود الارتفاع في بعض المناطق المعلنة كـ"إعادة تخطيط"، تتبع حدود الارتفاع المنصوص عليها في اشتراطات المنطقة الصادرة من المجلس الأعلى للتخطيط العمراني.

- الحد الأدنى لقطعة الأرض للبناء السكني عليها 200 متر.

- الحد الأدنى لقطعة "أرضي خدمات" 2500 متر أو المنصوص عليه في اشتراطات جهة الاختصاص أيهما أعلى.

- نسبة البناء لا تزيد عن 40% لأنشطة الخدمات أو المنصوص عليه في اشتراطات جهة الاختصاص أيهما أقل.

- لا تزيد نسبة البناء عن 60% للجراجات متعددة الطوابق.

- يستلزم توفير أماكن لإيواء انتظار السيارات لكل عقار سواء أسفله أو بأي طابق فيه أو باستخدام وسائل مضاعفة أماكن الانتظار ميكانيكيا، وفقا لكود الجراجات، وقرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم 521 لعام 2020، من حيث الأعداد والأبعاد والمساحات والمداخل والمخارج وغيرها.

- الإلتزام بدليل توزيع الأنشطة واستعمالات الأراضي داخل المدن المصرية، والذي أعدته الهيئة العامة للتخطيط العمراني، للاستخدامات غير السكنية والمختلطة، ولا يسمح بتغيير النشاط السكني لنشاط غير سكني إلا في إطار الشروط الواردة بذات الدليل.

- وقف كلي لأعمال البناء عدا مشروعات الخدمات بالكتلة السكانية لإجمالي 62.5% من مدينة الجيزة.

- يسمح بالبناء في 18.5% من المدينة بقيود شاملة مناطق الامتدادات العمرانية.

- 19% من المدينة معلنة كمناطق إعادة تخطيط ومشروعات التنمية العمرانية.

- وقف البناء تماما في 100% من حي بولاق الدكرور، و95.2% في العمرانية، و84.3% في حي شمال الجيزة، و83.4% في حي جنوب الجيزة، و68.7% في حي الطالبية، و55.7% في الوراق، و38.6% في العجوزة، و32% في الهرم، و9.8% في حي الدقي.

- يوقف البناء تماما في حي شمال الجيزة، عدا قطاعين من أصل 5 قطاعات، يسمح بالبناء فيهما والاستعمال السكني فقط، ولا يسمح بالاستعمال المختلط، على أن يكون الحد الأقصي للارتفاع 16.5 متر أو 5 أدوار، وبما لا يزيد عن مرة ونصف عرض الشارع.

- أما حي جنوب الجيزة؛ فيسمح بالبناء في قطاعين وتوقف في قطاعين آخرين، على أن يكون الحد الأقصى للارتفاع 16.5 متر، بما لا يزيد عن مرة ونصف عرض الشارع.

- عرفت الاشتراطات المناطق ذات الكثافات شديدة الارتفاع، على أنّها المناطق التي تضم أكثر من 400 شخص لكل فدان بكثافة بنائية من 5 إلى 8، والمناطق ذات الكثافات المرتفعة، بأنّها المناطق التي تضمن من 250 شخصا لكل فدان لـ400 بكثافة بنائية 3 إلى 6، والمناطق ذات الكثافات المتوسطة إلى مرتفعة بأنّها التي تضم من 150 إلى 250 شخصا لكل فدان بكثافة بنائية من 2 إلى 4، أما المناطق ذات الكثافات المتوسطة بأنّها التي تضمن 150 شخص لكل فدان أو أقل بكثافة بنائية 0.5 إلى 2.

-حسب المخطط، فإنّ "حظر وتقييد البناء"، يهدف إلى تخفيض أو تثبيت الكثافات، وتوفير النطاق داخل هذا النطاق.

- يتركز 99.2% من سكان الإسكندرية في الوحدات الإدارية التي تمثل الكتلة الحضرية للإسكندرية.