المصرف المتحد يسعى لضخ 500 مليون جنيه فى التمويل العقارى

■ مساهمة المبادرة فى الناتج المحلى الإجمالى أقل من %1\n■ 3 آليات بديلة للتغلب على صعوبة الرهن والتسجيل العقارى لحين إصدار تشريع\n■ نترقب موافقة المركزى لإطلاق صيغ تمويلية جديدة خلال أيام\n■ نجحنا فى تمويل %20 من مشروع عتاقة للإسكان الاجتماعى\n■ اتفاق لتمويل 550 وحدة سكنية لمحدودى الدخل فى حدائق أكتوبر\n■ ضخ 50 مليونًا تمويلات ضمن مبادرة المركزى بنهاية العام الحالى\nيضع مجلس الإدارة الجديد للمصرف المتحد تنشيط قطاع التمويل العقارى، ضمن أهم أولوياته للفترة القادمة، وكانت أولى الخطوات لذلك استقطاب أحد الكوادر المصرفية ذات الخبرة الطويلة فى هذا القطاع، وهو محمد سمير الذى تولى رئيس قطاع التمويل العقارى بالمصرف.\nقال محمد سمير إنه تم ضخ تمويلات بقيمة 4 ملايين جنيه ضمن المحفظة الخاصة بمبادرة التمويل العقارى، وجار دراسة ملفات بقيمة 10 ملايين جنيه فى مشروع عتاقة بالسويس، ونستهدف أن تصل بنهاية العام الجارى، إلى 50 مليون جنيه بعد توسيع قاعدة المشروعات التى نعمل بها.\nوأضاف سمير فى حواره مع «المال»، أن المصرف المتحد يستهدف أن تصل محفظة التمويل العقارى إلى 500 مليون جنيه؛ من خلال تقديم التمويل لكل أنواع الوحدات السكنية والإدارية والتجارية، إضافة إلى خطة البنك لتسويق المحفظة العقارية، والأصول التى يمتلكها المصرف فى محافظات مختلفة، والتى آلت إليه كضمانات لديون متعثرة.\nوأوضح أنه ما زالت هناك الكثير من المشكلات التى تعوق مسيرة مبادرة التمويل العقارى التى أطلقها البنك المركزى منذ عام 2014، ولم يتم ضخ إلا حوالى 3.5 مليار جنيه من المرحلة الأولى لها، والبالغ إجماليها 20 مليار جنيه مقسمة إلى مرحلتين.\nوأكد سمير أن نشر ثقافة التمويل العقارى فى المجتمع أصبحت خطوة ملحة لا تقل أهمية عن حل المشكلات الإجرائية والقانونية التى تعوق تنفيذ عمليات التمويل العقارى، مشيرا إلى أنه من المقرر طرح برنامج للعاملين بالبنك بمزايا خاصة للتملك بنظام التمويل العقارى سيتم إطلاقه خلال أسبوعين.\nوبين أن قطاع التمويل العقارى أنشئ فى البنك منذ عام 2007 والذى كان يعمل على برامج التمويل لعقارى التى ينص عليها قانون 148 تحت مسمى «ديار»، وبرنامج ديار يقدم منتجات التمويل العقارى متوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية باعتبار أن البنك حاصل على رخصة معاملات إسلامية، وكان البنك قد حصل فى ذلك الوقت على إفادة من دار الإفتاء ممثلة فى الشيخ على جمعة تجيز هذا المنتج.\nوكان التوجه فى ذلك الوقت يتم تقديم التمويل العقارى فى شكل من أشكال المرابحة رغم أنه لم يكن منصوصا عليها فى ذلك الوقت فى قانون التمويل العقارى.\nوأشار رئيس المصرف المتحد، إلى أن البرنامج كان يستهدف كل الفئات فى المجتمع سواء وحدات سكنية وتجارية وإدارية، هذا ما كان يتم العمل عليه منذ إنشاء القطاع فى المصرف.\nوقال: بعد انضمامى للعمل بالمصرف المتحد منذ بداية يونيو الماضى، كان هناك تركيز كبير على تنشيط التمويل العقارى، إذ بدأنا على العمل على مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى، بناء على بروتوكول التعاون الذى تم توقيعه بين المصرف المتحد وصندوق التمويل العقارى فى مارس الماضى، والذى ينص على بدء البنك فى العمل ضمن مبادرة البنك المركزى لمحدودى ومتوسطى الدخل، خاصة محدودى الدخل، وتم إسناد إلينا مشروع عتاقة للإسكان الاجتماعى بالسويس المكون من ألف وحدة سكنية وتم تمويل ما يقارب حوالى %20 من المشروع.\nوعن نوعية المعوقات التى تواجه تنفيذ مبادرة التمويل العقارى وكيفية التغلب عليها، قال سمير إن هناك نوعين من إسكان محدودى الدخل، الأول: فى المحافظات التى تخضع لنظام التسجيل فى الشهر العقارى، وكان من هذه المشكلات الرهن العقارى للوحدات السكنية فى المحافظات، ومنها مشروع عتاقة فى السويس التابع لوزارة الإسكان فى السويس، والثانى: هو التمويل العقارى لمحدودى الدخل التابع للصندوق الخاص بتنشيط المشروعات القائمة فى التجمعات العمرانية الجديدة، والتى تخضع لنظام المليكة المعروف بنظام التخصيص والتى ينطبق عليها شروط ومحددات الصندوق.\nوأوضح أنه تم تنظيم آلية الرهن والتسجيل بالنسبة للوحدات التى يتم تمويلها من خلال صندوق التمويل العقارى فى مشروع السويس، من خلال اللجوء إلى ضمانات بديلة يتيحها قانون التمويل العقارى، منها وجود أنواع من التأمين على العميل، وتم تطبيق شروط مبادرة البنك المركزى بأن يتولى البنك توفير 3 أنواع من التأمين كنوع من أنواع الضمانات التى يكفلها البنك لعملائه.\nوهى التأمين على الوحدة، إذ يقوم البنك بسداد أقساط التأمين لإحدى شركات التامين ضد الأخطار الطبيعية والحريق نيابة عن العميل وهى إحدى الضمانات التى كفلتها المبادرة لمحدودى ومتوسطى الدخل، إذ لا يتحمل أى أعباء مالية أخرى، والنوع الثانى من التأمين هو التأمين على الحياة والعجز الكلى، ففى حالة وفاة العميل تقوم شركة التأمين بسداد قيمة الوحدة للبنك وتصبح الوحدة ملكا للورثة، ويقوم البنك أيضا بسداد هذه الأقساط بحيث لا يتحمل العميل أية أعباء.\nوالنوع الثالث والذى يتميز به المصرف المتحد، وتمت إضافته مؤخرا، هو تأمين مخاطر عدم السداد لأسباب تعيقه عن السداد بالاتفاق مع إحدى شركات التأمين، وتم تطبيقه على كل عملاء البنك التمويل العقارى من محدودى الدخل، رغم أن معظم البنوك تفضل تطبيقه على العملاء الأكثر مخاطرة مثل المهن الحرة والمهنيين، حيث يكون هناك نوع من التغطية التأمينية الشاملة لكافة عملاء المصرف من محدودى الدخل، ويتحمل البنك كافة التكاليف الخاصة بالأنواع الثلاثة من التأمين.\nوأضاف سمير أن الآلية الثانية من الضمانات التى انتهجها البنك لحل مشكلة التسجيل والرهن العقارى هى الشيكات التى بموجبها يقوم العميل بسداد الأقساط الشهرية، والآلية الثالثة هى التوكيل الذى يحصل عليه البنك من المشترى الذى يتيح التصرف فى الوحدة.\nوأكد أن هذه هى الآليات الثلاث التى لجأ إليها البنك لحل مشكلة الرهن وتسجيل الوحدات التى يضمنها القانون، لحين إصدار تشريع ينظم ويحل هذه المشكلة بالنسبة للبنوك المشاركة فى المبادرة.\nوأشار سمير إلى أن مى عبد الحميد رئيس صندوق التمويل العقارى، قامت بتقديم مقترح بإصدار قانون لتوحيد الجهات الولاية على الأراضى بوجود هيئة عليا لتسجيل الأراضى، وأن تخرج من تحت عباءة الشهر العقارى، وكل الجهات الأخرى؛ لأن أى بنك يبحث عن الضمان للتمويل فيكون ذلك هو جهتها الرئيسية لتسجيل الوحدات.\nوأوضح ان البنوك تلجأ إلى أشكال مختلفة من الضمانات البديلة لحل مشكلة التسجيل والرهن العقارى، ولكن المصرف المتحد ابتكر هذه الآليات الثلاث، لحين إقرار التشريع.\nومن جانب آخر، أكد سمير أن من أهم أعمال المصرف المتحد خلال الفترة المقبلة، هو نشر ثقافة التمويل العقارى فى المجتمع؛ لتوضيح مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى للعملاء، وبالفعل تم إصدار منشورات ومطبوعات دعائية للبنك، تقدم شرحا بسيطا للعميل يستطيع من خلاله فهم آلية التمويل العقارى، وكيفية الحصول على هذا النوع من التمويل وقدرته على الاقتراض من خلالها فى ضوء الشرائح ودخله المتاح والمدة الزمنية وحساب القسط.\nويرى سمير أن مبادرة التمويل العقارى حتى الآن لم تؤت ثمارها، إذ لم يتم ضخ إلا حوالى 3.5 مليار جنيه من المرحلة الأولى لها والمقدرة بـ 10 مليارات جنيه، والتى يشارك فيها 14 بنكا، مؤكداً أن إجمالى المبالغ التى تتيحها المبادرة 20 مليار جنيه خلال مرحلتيها، وهو رقم ضئيل جدا مقارنة بعدد السكان فى مصر وحجم الطلب على الإسكان الذى يتزايد سنويا.\nوعن المعوقات التى جعلت المبادرة لا تؤت ثمارها، بخلاف الخطوات الإجرائية مثل الرهن العقارى، وهل هناك عزوف من العملاء عن التمويل العقارى؛ بسبب طول مدة السداد وارتفاع الفائدة، أكد سمير أن لأول مرة فى مصر تنتهج الحكومة نهجا إيجابيا بعيدا عن معدلات التضخم والوضع الاقتصادى التى تمر بها البلاد، فإن الفائدة التى هى قل من المعدلات العالمية، وهى أقل من معدل الفائدة فى الولايات المتحدة الأمريكية التى بدأت فى منح التمويل العقارى منذ ثلاثينيات القرن الماضى تصل إلى %3.5 وفى مصر %2.5 لأن الفائدة على التمويل العقارى لمحدودى الدخل لأول شريحة ممن تبدأ دخولهم من 1400 جنيه، فإن الفائدة عليها %5 متناقصة أى %2.5 فائدة بسيطة.\nأى أن معدل الفائدة على التمويل العقارى فى مصر لمحدودى الدخل هو الأقل فى العالم، وهذا لم يسبق تنفيذه من قبل.\nمن جانب آخر، أشار سمير إلى أن البنوك كانت تعمل فى إطار المبادرة على الوحدات السكنية فى التجمعات العمرانية الجديدة، ولكن بعد التعديل الأخير لمبادرة البنك المركزى، تم تعميم المبادرة على كل المحافظات، وكل المشروعات التى تنطبق عليها محددات المبادرة، وهذا أتاح الفرصة لشركات الاستثمار العقارى أن تقوم بتنفيذ مشروعات لتوفير وحدات سكنية لفئات محدودى الدخل بشكل أكبر؛ لأنه مطمئن أن عليها طلبا كبيرا، وتنطبق عليها محددات صندوق التمويل العقارى، وهذا يتيح فكرة تملك مسكن فى كل الجمهورية من خلال مبادرة المركزى.\nوأكد سمير أن التمويل العقارى بشكل عام فى مصر مازال يساهم بنسبة ضئيلة من إجمالى الناتج المحلى الإجمالى مقارنة بعدد السكان ومقارنة بدول أخرى عدد سكانها أقل مثل المغرب التى يصل عدد سكانها إلى 13 مليون نسمة، ولا تتجاوز نسبة التمويل العقارى من الـ GDP فى مصر الـ %1 فى حين تصل مساهمة التمويل العقارى فى المغرب إلى حوالى %60.\nوأوضح سمير أن إجمالى ما تم ضخه ضمن آلية التمويل العقارى منذ إنشاء القانون فى عام 2001 من شركات الاستثمار العقارى وفقا لبيانات هيئة الرقابة المالية وصل إلى 6 مليارات جنيه لعدد 37 ألف عميل، وهو عدد ضئيل جدا مقارنة بعدد سكان دولة يصل إلى 92 مليون نسمة، وهو لا يمثل أقل من %1، وهو تمثيل ضعيف للتمويل العقارى فى إجمالى الناتج القومى.\nولكن تم اتخاذ عدد من الإجراءات التنشيطية للقطاع من خلال من الجهات المعنية وعلى رأسها صندوق التمويل العقارى الذى أخذ على عاتقه هذا الهدف من فترة، وتم إجراء تعديلات على 42 مادة من مواد قانون التمويل العقارى الذى أفرز تطبيقه على أرض الواقع عددا من المشاكل، وذلك بالتعاون مع عدة الجهات منها وزارة العدل ومصلحة الشهر العقارى، ووزارة الإسكان، وغيرها.\nوتم إصدار هذه التعديلات فى قانون رقم 55 لسنة 2014 بقرار من رئيس الجمهورية من أهمها إيجاد صيغ وبرامج تمويلية جديدة تتوائم مع طبيعة التجربة المصرية المحلية الخاصة بالاستثمار العقارى، وكان منها المرابحة والإيجارة الذى ينتهى بالتملك والمشاركة والاستثمار والتى يطلق عليه صيغ إسلامية، ولكن تستوجب الحصول على موافقة من أحد اللجان الشرعية حتى يطلق عليها صيغ إسلامية، ولكن دون ذلك تصبح صيغا تمويلية متاح التعامل بها.\nوقال إن المصرف المتحد أول بنك فى مصر سيبدأ خلال الفترة القادمة فى تطبيق برنامج الإيجار الذى يتنتهى بالتملك، إضافة إلى صيغة المرابحة الشرعية والمشاركة المتناقصة، وجار الحصول على الموافقات اللازمة من البنك المركزى، لطرح هذه المنتجات، مشيرا إلى أنه تم الحصول على موافقة الهيئة الشرعية بالبنك بالإجماع برئاسة د محمد نبيل غنايم على هاتين الصيغيتين بما يتواءم مع قانون التمويل العقارى.\nوأضاف سمير انه تم وضع خطة بأن يحصل المصرف حصة سوقية أعلى من التمويل العقارى سواء من خلال المبادرة أو التمويل العقارى التقليدى، مشيرا إلى أنه ليس من الطبيعى أن تكون حصة المصرف ضئيلة من مبادرة المركزى مقارنة بالبنوك العامة الأخرى، وهو الابن الشرعى للبنك المركزى.\nوأوضح أنه تم اتخاذ عدد من الإجراءات لتحقيق هذه الخطة من خلال إنشاء وحدة بالبنك خاصة بمبادرة التمويل العقارى داخل القطاع وفقا لاشتراطات البنك المركزى ضمن آليات التنفيذ والمتابعة للمبادرة، وأصبح هناك فريق عمل خاص بهذه الوحدة، مشيرا إلى أنه كان من اشتراطات البنك المركزى فى مذكرة المبادرة رقم 96 فى 6 مارس 2014، أن يقوم كل بنك بإنشاء وحدة متخصصة للتمويل العقارى، وهذه إحدى المشكلات التى تواجهها معظم البنوك، ولم تلتزم بهذا الشرط، واكتفت بأن تكون إحدى منتجات التجزئة المصرفية، وهو أحد أسباب التمثيل الضعيف للبنوك فى هذه المبادرة، كما تم تقسيم القطاع وفقا لتقسيم فئات المبادرة.\nإضافة إلى إعادة توزيع وتدريب العاملين فى القطاع، حيث بدأ تدريبهم بالتعاون مع المعهد المصرفى ومعهد الخدمات المالية التابع لهيئة الرقابة المالية، وبرنامج مكافحة غسيل الأموال، ونعمل على تطوير مهارات العميل بالقطاع من خلال برنامج تدريب داخلى أقوم بالمحاضرة فيه حول القانون وتعديلاته.\nومن الإجراءات التى اتخذها المصرف فى إطار خطته التسويقية لرفع حصته من التمويل العقارى، أنه جار الاتفاق مع صندوق التمويل العقارى للحصول على مشروعات جديدة فى محافظات جديدة، وأن يتم توسيع القاعدة من خلال التواجد فى المجتمعات العمرانية.\nوكشف سمير أنه جار عقد اتفاقيات مع عدد من المستثمرين والمطورين العقاريين التى تتواءم مشروعاتهم مع شروط ومعايير الصندوق والمبادرة.\nوقال إنه جار عقد اتفاق مع إحدى أكبر شركات الاستثمار العقارى لتمويل عدد 550 وحدة سكنية تخضع شروطها لمحددات مبادرة البنك المركزى لمحدودى الدخل بمنطقة حدائق أكتوبر، مشيرا إلى أننا وصلنا إلى المراحل النهائية تمهيدا لتوقيع بروتوكول التعاون خلال أيام.\nوأوضح سمير أنه بعد قيام الصندوق بطرح وحدات سكنية لمحدودى الدخل والتقدم من خلال دفع مقدم حوالى 9 آلاف جنيه من خلال بنك التعمير والإسكان، وتخضع هذه القوائم للفلترة وفقا لمحددات والأولويات 3 مرات من قبل بنك التعمير والإسكان والجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء والصندوق وبعد الانتهاء من التصنيف يتم توزيعها وفقا لعدد الوحدات المطروحة على البنوك المشاركة التى تقوم بدراستها وقبوله بما يتوافق مع السياسة الائتمانية لكل بنك هذا يخص بند فئة محدودى الدخل وهناك شق آخر يتعلق بتمويل المطورين العقاريين.\nوأوضح أنه بالنسبة للمطورين العقاريين هناك شركات للاستثمار العقارى قامت ببناء وحدات سكنية ضمن المشروع القومى للإسكان، فطالما هذه الوحدات تخضع للسياسة السعرية للصندوق فيمكن ان تدخل البنوك فى تمويل هذه الوحدات من خلال المبادرة بعد أن يتم تكويدها ضمن مشروعات الصندوق، مشيرا إلى أن هذا نهج جديد لعمل المصرف خلال الفترة المقبلة لتنشيط التمويل العقارى.\nوكشف سمير عن أنه تم تفعيل خدمة مدفوعات إعادة الاستعلام الخاصة بصندوق التمويل العقارى، إذ كان الصندوق يشترط إعادة الاستعلام عن العميل فى حالة حدوث أى تغيرات فى بياناته خاصة على مستوى دخله، والذى عليه يتم تغيير قيمة الدعم، موضحا أن صندوق التمويل العقارى أبرام اتفاقا مع شركة إى فينانس للمدفوعات الإليكترونية التى بموجبها يسمح للعميل بسداد قيمة الاستعلام من خلال أى فرع من فروع البنوك المشاركة فى تقديم الخدمة، ومنها المصرف المتحد، حتى وإن لم يكن عميل البنك ويكون ذلك مقابل رسوم بسيطة، وكان فى وقت سابق يكون مضطر لدفع مصاريف الاستعلام من خلال حساب البنك بأحد فروع بنك التعمير والإسكان.\nوقال إن المصرف هو ثانى بنك يقوم بتفعيل هذه الخدمة فى السوق، مستبعدا أن تكون مسألة طرح المصرف المتحد للبيع تؤثر على عمله وأكد أن قرار البيع هو قرار البنك المركزى، ولديه مهمة محددة يعمل عيلها، وهى احتلال مكانة متميزة فى سوق التمويل العقارى، ولكن أحمل مهمة وطنية وهى أن يكون المصرف فى أفضل شكل عند الطرح للبيع ودون ذلك لا يشغل بالى موضوع البيع.\nوعن التوسع فى المحافظات، قال سمير إنه ضمن خطة البنك التوسع فى مجال التمويل العقارى من خلال بند المطورين العقاريين، وسنوجه خطتنا على المحافظات التى يتواجد فيها المصرف، خاصة فى المنصورة والإسكندرية، حيث يمتلك البنك 7 فروع فى كل منها، وكذلك المحافظات الأخرى سواء من خلال مبادرة التمويل العقارى، أو البرنامج التقليلدى إضافة إلى إدارة الأصول.\nومن جانب آخر، قال سمير إن المصرف المتحد يقوم بتطبيق المعايير المصرية للتمويل العقارى الموحدة التى أصدرتها هيئة الرقابة المالية فى مارس 2015، ونحن نشترط ذلك عند التعاقد مع أى مكتب للتقييم العقارى لأن العقار هو الضمانة الرئيسية للبنك.\nوأشار إلى المصرف يستعين بعدد من مكاتب خبراء التقييم العقارى من ضمن القائمة المعتمدة فى هيئة الرقابة المالية، وتم اختيار 12 مكتبا من إجمالى 187 مكتبا، والتى تتوافق مع معايير وشروط المصرف التى تم وضعها لإقرار التقييمات الخاصة بقطاع التمويل العقارى، ومن جانب آخر تم التعاقد مع عدد من شركات التأمين العاملة فى السوق من خلال إدارة مختصة داخل المصرف، إذ يتم عمل ما يسمى التأمين الجماعى؛ لتغطية برامج التأمين الجديدة الخاصة بعملاء التمويل العقارى.\nوأكد سمير أن ارتفاع معدلات التضخم وسعر الدولار يكون له تأثير على أسعار العقارات، ولكن التجربة المصرية لها وضع خاص لأن الطلب على العقارات فى زيادة مستمرة؛ بسبب الزيادة السكانية الذى ينعكس على الطلب على الإسكان سواء من المقبلين على الزواج سنويا الذين يتجاوز عددهم 900 الف حالة، بحسب إحصائيات 2013 وبافتراض أن %30 منهم يمتلكون سكنا، فإنه من المطلوب حوالى 600 ألف وحدة سنويا فقط للمتزوجين حديثا، إضافة إلى الطلبات الأخرى لأسر الفئات الأخرى.\nوهناك عجز تراكمى حوالى 2 مليون وحدة سكنية، ولكن أصبح هناك رؤية وخطة سكنية لسد هذه الفجوة، لذا فإن سوق العقارات فى مصر آمن، وهناك مقولة إن سوق العقارات يمرض ولا يموت، وفى أسوء الظروف بعد الثورة لم يحدث تراجع كبير فى الأسعار، فسوق العقارات فى مصر مخزن للقيمة ولا يتأثر بالظروف المحيطة مثل سعر العملة وغيرها؛ لان الطلب عليه قائم ومستمر ويتزايد.\nويرى محمد سمير أن الاستثمار فى العقارات من خلال مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى فرصة جيدة جدا، خاصة أنها باتت تسمح للعميل بحرية التصرف فى العقار بالبيع أو الإيجار خلال فترة التمويل